2008-10-17 – Les hauts et les bas du zonage
Par Benoît Bossé
Le 15 octobre, à la demande des élus de l’arrondissement, le Conseil de quartier tenait une séance d'information sur les modifications qui pourraient être apportées au zonage de certaines zones du Vieux-Québec, à la suite de trois demandes soumises par des promoteurs privés. Les élus souhaitaient également consulter les citoyens sur une éventuelle modification au zonage en regard des hauteurs maximales permises dans le Vieux-Québec Haute-Ville.
Les informations additionnelles concernaient trois projets distincts : le 76, rue Saint-Louis, l’hôtel Belley, côte Dinan, et l’hôtel Port-Royal, sur quai Saint-André.
- La demande du 76, rue Saint-Louis concerne l’ajout de l’usage « restaurant » aux usages déjà permis. Le propriétaire affirme ne pas avoir été capable de convaincre des commerçants d’y installer des commerces de services aux résidants. Un concessionnaire de café Starbucks s’est proposé;
- La demande de l’hôtel Belley consiste à modifier le zonage pour retirer l’habitation protégée et y permettre l’hôtellerie. Le promoteur affirme posséder des droits acquis, ce que les fonctionnaires municipaux n’ont pu confirmer;
- La demande de l’hôtel Port-Royal consiste à retirer l’habitation protégée de l’immeuble existant et de n’y permettre que l’hôtellerie. Le promoteur affirme ne pas pouvoir concilier la présence de logements avec la construction prochaine d’un hôtel avec résidences de tourisme (condos-hôtel) sur le site adjacent.
Le CCVQ a rappelé que l’exercice de révision du plan directeur de quartier s’était terminé par l’adoption d’orientations dont la principale vise à « Protéger et développer la fonction résidentielle dans le quartier ». Il a également rappelé qu’il y a déjà trop de restaurants dans le Vieux-Québec, certains étant même fermés plusieurs mois chaque année. De même, il a précisé que l’équilibre entre la fonction résidentielle et les fonctions touristiques était déjà en péril puisqu’il y a déjà autant de chambres d’hôtel dans le quartier qu’il y a de logements. Bien qu’il soit ouvert à des exceptions, le CCVQ considère que la démonstration n’a pas été faite que l'habitation devrait céder la place, encore une fois, à des utilisations hôtelières de ces espaces. Un résidant du secteur Saint-Louis s’est dit intéressé par la venue d’un Starbucks, ce à quoi le CCVQ et la ville lui ont rappelé que le zonage ne pouvait garantir la venue d’un tel commerce, l’usage « restaurant » pouvant y permettre tous types de restauration. Tous les commerçants présents ont donné leur appui aux projets présentés, soulignant que cela serait bon pour leurs affaires.
Le deuxième sujet soumis à l'appréciation des citoyens concernait les hauteurs maximales qui seraient autorisées dans le Vieux-Québec Haute-Ville. L’exercice d’harmonisation réglementaire a soulevé des doutes sur la légalité entourant la façon de procéder à la ville de Québec pour déterminer la hauteur des nouveaux édifices à être construits dans le quartier. Actuellement, cette hauteur est déterminée par la hauteur moyenne des bâtiments environnants. Ainsi, un promoteur pourrait construire un édifice de sept étage si le terrain sur lequel il se propose de l'ériger est compris entre un édifice de dix étage et d’un autre de quatre étages (10+4=14, 14/2=7). De plus, la Commission d'urbanisme a la possibilité d’augmenter ou de réduire cette hauteur de 20%. La légalité de ce pouvoir discrétionnaire de la commission est également mise en doute. Les autorités municipales proposent donc de fixer, pour chacune des zones du Vieux-Québec Haute-Ville, une hauteur maximale qui correspondrait à la hauteur de 80% des bâtiments existants dans cette zone. Déjà, à la suite de l’étude sur les percées visuelles faite pour le Vieux-Québec Basse-Ville, la majorité des zones ont déjà leur hauteur maximale. Il en sera également ainsi pour les zones de ce secteur qui n’ont pas encore cette hauteur maximale.
Il y a eu peu d’interventions sur cette question. Le CCVQ a toutefois fait part de son inquiétude à voir, à plus ou moins long terme, la majorité des édifices tendre vers la hauteur maximale permise, créant de la sorte des blocs massifs plutôt qu’un profil urbain plus animé.